Quesito:
OGGETTO: in particolare I.V.A., cessione di area cortiliva
pertinenziale di fabbricato avente i requisiti richiesti dalla legge 2 luglio
1949, n. 408.
NORMATIVA DI RIFERIMENTO: D.P.R. 633/72, tab. A parte 3a art.
127 11° comma.
Impresa immobiliare e costruttrice cede separatamente dal fabbricato,
avente i requisiti di cui alla Legge Tupini, in tempi successivi, l’area cortiliva
di pertinenza, come segue:
a) una porzione in proprietà all’acquirente di un
alloggio costruito a suo tempo per la locazione e poi ceduto;
b) una porzione in proprietà all’acquirente idi un
locale commerciale;
c) una porzione in comunione al condominio;
d) una porzione a soggetto estraneo.
Si chiede il trattamento fiscale di tali cessioni.
SOLUZIONE PROSPETTATA:
Le cessioni sub a), b) e c) sono soggette ad IVA con aliquota
ridotta al 10%, rientrando nell’attività di impresa e non trattandosi
di area non edificabile: l’ara di pertinenza va considerata come porzione del
fabbricato cui inerisce quindi rientra nella previsione di cui al n. 127/11°
della tab. A parte III.
Sarebbe soggetta ad aliquota ordinaria la cessione da parte
di impresa diversa da quella costruttrice.
La cessione sub d) è soggetta ad aliquota ordinaria,
venendo a mutare l’originaria destinazione pertinenziale del terreno.
RISPOSTA
IVA. Cessione di area cortiliva pertinenziale di fabbricato
avente i requisiti richiesti dalla legge 2 luglio 1949, n. 408. Aliquota applicabile.
Nell’ambito delle procedure di consultazione definite con il
protocollo d’intesa sottoscritto con gli ordini dei Dottori Commercialisti dell’Emilia
Romagna è stato chiesto di conoscere il parare di questa Direzione in
merito all’applicabilità dell’aliquota IVA alle cessioni, separate ed
in tempi successivi, di quote-parti dell’area cortiliva di pertinenza di un
fabbricato, poste in essere da un’impresa esercente attività di costruzione
e di natura immobiliare in genere.
In particolare, premesso che il fabbricato ha le caratteristiche
di cui all’articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408 (c.d. legge Tupini),
sono stati rappresentati i seguenti casi di vendita dell’area cortiliva pertinenziale:
a) quota-parte all’acquirente di un appartamento di civile
abitazione, classificato non di lusso in base ai criteri di cui al D.M. 2
agosto 1969, in assenza delle condizioni di cui al punto 21 della Tabella
A, parte II, allegata al D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633;
b) quota-parte all’acquirente di un locale ad uso commerciale;
c) quota-parte ai condomini, in comunione e pro-indiviso;
d) quota-parte a soggetto estraneo al condominio.
Esaminata la questione sulla base del presupposto, evidenziato
nel quesito, dell’indubbia pertinenzialità dell’area al fabbricato di
che trattasi, la scrivente osserva quanto segue.
Nel caso sub a), appare corretta l’applicazione dell’aliquota
nella misura del 10 per cento, di cui al numero 127-undecies) della citata Tabella
A, parte III, in assenza dei requisiti, di carattere soggettivo, previsti dal
n. 21) della stessa Tabella, parte II.
In ordine al caso rappresentato sub b), si reputa applicabile
l’aliquota del 19 per cento, corrispondente alla misura applicabile alla cessione
del locale ad uso commerciale, di cui l’area stessa, come innanzi detto, costituisce
pertinenza.
Per ciò che concerne il caso di cui alla lettera c),
si ritiene che l’aliquota sia quella del 10 per cento, prevista dal ripetuto
numero 127-undecies), in linea con l’avviso innanzi espresso sub a).
Il caso prospettato sub d), infine, trova la sua soluzione
nell’assoggettamento all’aliquota ordinaria del 19 per cento in quanto la cessione
dell’area ad un soggetto non proprietario di alcuna porzione di fabbricato non
può comportare la costituzione del vincolo pertinenziale.
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